専業の大家さんだけではなく会社員の副業も多いですし、フリーランスなどの方が副業として行っているケースも少なくありません。

巷では不動産投資家によるブログなども大盛況で、「こんなにもうかるならやってみたい」「不労所得を得たい！」と思っている方が多いのではないでしょうか？

しかし不動産投資では「絶対やってはいけない失敗パターン」があります。

この記事では不動産投資の失敗パターンをご紹介しますので、関心のある方はぜひ参考にしてみてください。

不動産業者の言いなりになる

1つは不動産業者の言いなりになって自でシミュレーションしないパターンです。

不動産会社は、物件を売るために都合の良い利回り計算方法を提示してきて、いかにももうかるように見せかけてくるものです。

投資家としては、自分で実質的な利回り計算を行って「本当に儲かるのか」見定めなければなりません。

そのステップを飛ばして不動産会社の言いなりになると投資には失敗します。

物件選定が適当

不動産投資では物件の選定が命です。

粗悪な物件を買っても借主が入らないので収益を得られません。赤字になってしまうリスクが高まります。

エリア、治安、交通の便、築年数などさまざまな点に注目して物件を選びましょう。

予想外の出費がかさんだ

不動産投資ではいろいろなお金がかかります。

固定資産税も払わねばなりませんし修繕費用も必要です。

こうした費用を計算に入れずに不動産投資に臨むと、予想外に出費がかさんで失敗してしまいます。

管理会社の選定に失敗

不動産管理会社の選定も重要です。特に一棟アパートなどを経営するなら管理会社任せる必要性が高まります。

・ずさんな管理をされて空き室が増えてしまった

・管理会社が倒産した

・管理会社からの報告がない

・管理会社に搾取された

先般にはサブリース業者がずさんな管理を行った上に倒産した事例（かぼちゃの馬車）が話題になっていたこともあります。

物件選定と同じくらい管理会社の選定も大切なので、信頼できる業者を選びましょう。

節税しようとして失敗

不動産会社から「節税対策になる」といわれて不動産投資を始める人もいます。

しかし節税のために不動産投資を行うのはおすすめではありません。

節税になる、ということは赤字にする、ということなので、不動産投資で「もうからない」ことを意味するためです。

もうからない不動産投資をしても何の意味もありません。

今回は不動産投資が失敗するパターンについて解説しました。今後不動産投資を行ってみたいと考えている方はぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産投資に関心のある方は、良きパートナーとなる不動産会社に相談してみるようオススメします。

こちらのイエベスト不動産投資

では信頼できる不動産会社を紹介してもらえるので、よかったら相談してみてくださいね！

不動産投資をするときには「サブリース」を利用することがありますが、サブリースには、いろいろなリスクがあるので、正しく把握しておく必要があります。

今回は、サブリースのことと、利用の際の注意点について、元弁護士のライターぴりかが解説します。

1．サブリースとは

サブリースとは、不動産業者が物件を一括で借り上げるタイプの賃貸借契約のことです。

通常、不動産投資を行うとき、所有者が直接入居者と契約して、賃料を受けとったり物件を管理したりします。

これに対し、サブリースの場合には、オーナーと入居者の間にサブリース業者（不動産業者）が介在します。

オーナーと契約するのはサブリース業者であり、サブリース業者が賃借人となります。

そして、サブリース業者が個々の入居者と賃貸借契約を行い、物件を使わせます。

そこで、オーナーと入居者の間に直接の契約関係はありません。

入居者は「転借人」という形になります。

2．サブリースのメリット

サブリースのメリットは、サブリース業者がオーナーに賃料を支払うため、入居率を気にする必要がなくなることです。

たとえ実際の入居率が低くても、サブリース業者が定められた家賃をオーナーに支払うためです。家賃保証を受けているのと同じ結果になります（実際に、「家賃保証」と言ってオーナーを募集しているサブリース業者も多いです）。

また、サブリース会社が物件を管理してくれることもメリットです。

管理会社を入れなくても、サブリース業者が完全に物件を管理して、賃借人とのやり取りや修繕の手配など、すべて行ってくれるので、オーナーには管理の手間がかかりません。

3．サブリースの危険性

しかし、サブリースには落とし穴があります。

1つは、保証される家賃が年々下がっていくことです。

よく「30年保証」などと言っている業者がありますが、よく見ると契約が「2年更新」などになっていて、そのたびに保証家賃を下げられるのです。最終的に、毎月のローン負担額よりも賃料が下がってしまったら、赤字になります。

また、敷金や礼金については、直接の賃貸人であるサブリース業者がとってしまうため、オーナーの手元には入ってこないことも損になるところです。

さらに大きな問題として、サブリース業者が「倒産」する可能性もあります。そうなると、保証されているはずの家賃がまったく入ってこなくなりますし、入居者と直接契約に切り替えないといけないので、大変な手間がかかり、トラブルに発展することもあります。

入居率が高ければまだ良いですが、サブリース業者がずさんな管理をしていたために、入居率は低く、管理体制も崩れてしまっていることもあります。

実際に、サブリース業者が破綻して、一切の家賃を支払わなくなったため、多くのオーナーがアパートローンを支払えなくなり、「自己破産しなければならない状態」になるケースなども見られます。サブリース業者が敷金を持ち逃げしたら、オーナーがそれを、賃借人達に返さなければならなくなるケースもあるのです。

このように、サブリース業者利用すると、予想外のリスクが発生することがあります。

利用の際には、こうしたリスクがあることを理解して、良質な業者を選定することが重要です。

4．疑問があったら、弁護士に相談しましょう

万一、悪質なサブリース業者にひっかかってしまった場合には、早期に対応することが大切です。

業者が家賃保証を継続できない場合には、早期に物件を任意売却する必要がある場合もありますし、金融機関と交渉をして、アパートローンのリスケジュールをすべきケースも考えられます。

物件の管理体制を変更して、オーナーと賃借人との直接契約に切り替えて、新たに不動産管理会社を選任すべきケースもあるでしょう。最悪の場合には、本当に自己破産が必要になるかもしれません。

このようなとき、自分一人で対応するのは心許ないものです。

サブリースやアパートローンの問題でお困りの場合には、一度、不動産問題や債務整理に詳しい弁護士に相談してみることをお勧めします。