フリーランスのための法律を元弁護士が解説！vol1
最近、「不動産投資」が過熱しています。一般のサラリーマンやOLなどの方でもアパートやマンションを購入して、将来の年金代わりにしようとしているケースなども多いです。
不動産投資をするときには「サブリース」を利用することがありますが、サブリースには、いろいろなリスクがあるので、正しく把握しておく必要があります。
今回は、サブリースのことと、利用の際の注意点について、元弁護士のライターぴりかが解説します。
1．サブリースとは
サブリースとは、不動産業者が物件を一括で借り上げるタイプの賃貸借契約のことです。
通常、不動産投資を行うとき、所有者が直接入居者と契約して、賃料を受けとったり物件を管理したりします。
これに対し、サブリースの場合には、オーナーと入居者の間にサブリース業者（不動産業者）が介在します。
オーナーと契約するのはサブリース業者であり、サブリース業者が賃借人となります。
そして、サブリース業者が個々の入居者と賃貸借契約を行い、物件を使わせます。
そこで、オーナーと入居者の間に直接の契約関係はありません。
入居者は「転借人」という形になります。
2．サブリースのメリット
サブリースのメリットは、サブリース業者がオーナーに賃料を支払うため、入居率を気にする必要がなくなることです。
たとえ実際の入居率が低くても、サブリース業者が定められた家賃をオーナーに支払うためです。家賃保証を受けているのと同じ結果になります（実際に、「家賃保証」と言ってオーナーを募集しているサブリース業者も多いです）。
また、サブリース会社が物件を管理してくれることもメリットです。
管理会社を入れなくても、サブリース業者が完全に物件を管理して、賃借人とのやり取りや修繕の手配など、すべて行ってくれるので、オーナーには管理の手間がかかりません。
3．サブリースの危険性
しかし、サブリースには落とし穴があります。
1つは、保証される家賃が年々下がっていくことです。
よく「30年保証」などと言っている業者がありますが、よく見ると契約が「2年更新」などになっていて、そのたびに保証家賃を下げられるのです。最終的に、毎月のローン負担額よりも賃料が下がってしまったら、赤字になります。
また、敷金や礼金については、直接の賃貸人であるサブリース業者がとってしまうため、オーナーの手元には入ってこないことも損になるところです。
さらに大きな問題として、サブリース業者が「倒産」する可能性もあります。そうなると、保証されているはずの家賃がまったく入ってこなくなりますし、入居者と直接契約に切り替えないといけないので、大変な手間がかかり、トラブルに発展することもあります。
入居率が高ければまだ良いですが、サブリース業者がずさんな管理をしていたために、入居率は低く、管理体制も崩れてしまっていることもあります。
実際に、サブリース業者が破綻して、一切の家賃を支払わなくなったため、多くのオーナーがアパートローンを支払えなくなり、「自己破産しなければならない状態」になるケースなども見られます。サブリース業者が敷金を持ち逃げしたら、オーナーがそれを、賃借人達に返さなければならなくなるケースもあるのです。
このように、サブリース業者を利用すると、予想外のリスクが発生することがあります。
利用の際には、こうしたリスクがあることを理解して、良質な業者を選定することが重要です。
4．疑問があったら、弁護士に相談しましょう
万一、悪質なサブリース業者にひっかかってしまった場合には、早期に対応することが大切です。
業者が家賃保証を継続できない場合には、早期に物件を任意売却する必要がある場合もありますし、金融機関と交渉をして、アパートローンのリスケジュールをすべきケースも考えられます。
物件の管理体制を変更して、オーナーと賃借人との直接契約に切り替えて、新たに不動産管理会社を選任すべきケースもあるでしょう。最悪の場合には、本当に自己破産が必要になるかもしれません。
このようなとき、自分一人で対応するのは心許ないものです。
サブリースやアパートローンの問題でお困りの場合には、一度、不動産問題や債務整理に詳しい弁護士に相談してみることをお勧めします。
